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中国楼市死期将至？你们自己算算还能还得起房贷吗？

摘要

到年底，伴随美联储加息周期临近高潮，中国央行基准利率将达到3.5%-4.25%区间带，对应房贷利率应到7%以上。那么在去年十月后高位买房的一大批购房者们，你们自己算算还能得起房贷么？

中国楼市或将遇美联储杀手

最近，一种说法在坊间流传：NB哄哄的中国楼市，12道金牌都唤不回的中国楼市，将在年崩溃。

杀手是美联储，当然你也可以说是特朗普，或者耶伦。手段是：持续不断的加息，以及缩表。

其中的逻辑是这样的：美联储年12月启动的这一轮加息，已经加了三次，每次0.25个百分点。从今年开始，将进入快速加息阶段，并可能在年内启动缩表。

一般认为，美联储至少还要加息8次以上，最终将联邦基金利率提升到3%到3.5%的水平。比较极端的看法是，提升到3.75%到4%。

然后就是一道简单的算术题：在美国联邦基金利率维持在0%到0.25%水平的时候，中国首套房的贷款利率基本上是4.9%的85折，也就是4.%。到了目前，美国联邦基金利率是0.75%到1%，中国不少银行则取消了首套房的房贷打折，转而维持基准利率。

所以，如果美联储把利率提升到3.5%，中国的房贷利率会上涨到7%以上，弄不好会达到7.4%。

美元快速加息，仍将会给中国楼市带来显著的“利空”影响，将导致中国央行的货币紧缩，以及表面上或者暗中的加息。这样，未来两年楼市会在成交量上入冬，热点城市的房价会高位横盘，甚至出现微跌。

第一，笔者继续严重看空未来一至两年的房地产行业，起因由于信贷收缩周期来临，房贷规模被大幅打击。未来房屋成交量将继续锐减，新房二手房未来一至两年成交套数将继续大幅萎靡。

第二，关于房价，一二线城市与三四五六线城市未来分化将越演愈烈。一二线城市将呈现螺旋上升的态势，而三四线城市在年由于一二线核心城市的限购限贷将出现资金溢出效应而上涨，但难以为继！

补涨之后由于未来没有刚需和改善需求的购买接力，房价在补涨后将进入漫长的无量阴跌周期，要异常警惕！！！

第三，随着全球加息周期来临，在房贷规模收缩，利率上行周期中，一二线城市房价将进入盘整或部分城市进入回调阶段，即螺旋上升周期中的螺旋回调阶段。

三年后，中国房贷利率将进入“7”时代

那么未来，我们央行的基准利率会到哪里？

会在3.5%-4.25%的这个区间里，也就是比美联储目标利率再高一点。

我们看看过去二十余年，中国央行的基准利率和中长期贷款利率，也就是房贷的利率走势：

再看看利率的折线走势图：

如图所示，在过去的二十多年里，我们国家的中长期贷款利率绝大多数时间是在7%左右徘徊波动，而最近两年中长期贷款4.9%的低利率未来即将要消失了。

三年后，如果我们的存款基准利率3.5%-4.25%的这个区间里，再按照央行近几年一直以来执行的3.4%-3.6%的利差来计算，未来五年以上中长期贷款利率，也就是我们的房贷，应该6.9%-7.85%这个区间带内。

算算你的房贷吧

那接下来，算算三年后你的房贷变化吧。

以二线城市购房需贷款万，享受到了银行9折利率优惠的等额本息案例分析。

年初还款情况：

年底还款情况，我们取7.3%这个区间中位值，9折利率是6.57%计算一下：

以贷款万分30年等额本息还款方式：

现在月均还款元，三年后月均还款元，每月多支出元，即月供还款涨幅高达27%！

对于房价启动之后买房的刚需来讲，这个压力的确有些大，一千多元基本是一个二线城市工薪族一个月的伙食费支出，特别是首付款已经把家底都掏空的家庭来讲，多一分支出都是对家庭生活质量的削减。面对未来的加息压力，笔者给的建议就是好好工作，提高工作技能努力多赚钱。

而对于炒房客来讲，未来面临的困境是，由于目前一二线城市不断推进的限卖政策，手里的房屋几年内无法出售，而不断上涨的还款压力极有可能导致一批炒房子资金链断裂而引发炒房客群体崩盘事件。对此未来必定会发生的事件，笔者只能说一声，Nozuonodie！

三年后，大家一起来迎接房贷“7%”时代吧！

哪些人适合提前还房贷？

01

不善于理财的人

如果手头闲钱较多，却只存在银行吃利息，还不如先还房贷。据中国银行国际金融研究所统计，国内主要17家银行平均5年期存款利率为2.94%。这比4.47%的平均房贷利率要低不少。同样道理，提前还贷也适合于购买保本银行理财、余额宝等收益低于房贷利息的投资者。

02

身处贷款前期的购房者

无论是等额本息还是等额本金，都是越早还款越划算。因为前期多还，意味着借银行本金额度将减少，可以为后期节省大量利息。两相比较，等额本金对提前还贷的时间节点要求更靠前，最好在还款期1/3前，因为到这一节点将近一半的利息已经还完，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。而等额本息提前还贷则可在还款中期前。

03

月公积金缴纳金额较高者

由于公积金是专款专用，如果不用于还房贷，放在账户里也是取不出来的，所以还不如用于提前还贷。如果选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，提前还房贷一定要先还利率较高的商贷部分。

提前还款需要注意什么？

通常，房贷提前还款主要有两种方式，一是提前全部还清，二是提前部分还清。在一些城市房价较高，贷款额度较大，很少有人能一次全部还清，因此多数人都会选择部分提前还贷。

部分提前还贷又分为两种方式：一是缩短贷款年限，月还款额不变，二是减少月还款额，贷款年限不变。但是在实际操作中，有几个重要问题需要提醒各位：

1

不同银行对于提前还款方式、时间要求不同，可能要交违约金

选择缩短贷款年限，月还款额不变比减少月还款额、贷款年限不变更能节省利息，不过有的银行规定是，默认第二种方式，也就是利息高的那种。当然并不是所有银行都是这个规定，房贷政策具体到每个银行的话会有差异，另外，有的银行对提前还贷有时间要求，比如必须符合还款满一年或半年条件，可能需要缴纳违约金！快去看看你签的合同，这些项是怎么约定的！

2

缩短贷款年限需要重新签订贷款合同

选择缩短贷款年限，提前还贷剩余部分需要重新签订贷款合同。举个例子，贷款万，已经还了30万，还剩70万没还，想申请提前还贷20万，选择缩短贷款年限的话，在还款20万后，剩余50万贷款部分要与银行重新签订贷款合同，按照最新的房贷利率执行剩余贷款，今年信贷政策收紧，不少热点城市利率优惠幅度骤减，以前利率是8.5折，现在变成9.5折甚至是基准利率。另外，银行还会重新评估借款人的个人资质，有的贷款人在还款期间出现过征信问题，这样会影响之后的还贷，没准还会提高贷款利率呢！

3

提前还款未必划算

如果当时贷款的时候享受了9折以下的利率优惠，现在与其提前还款，不如拿去做理财实在。虽说无债一身轻，但是没有债也会让财富原始积累的过程变得漫长，好债是杠杆，可以撬起更大的财富。

当然，想减轻每月的还款负担，有自己的计划和打算的就另当别论了。在决定提前还贷时最好提前咨询贷款银行，已经买了房子的问清楚现在的政策要求，准备买房子，以后有提前还款打算的，问清楚政策的同时也要将违约条款、违约金等重要内容落实到贷款合同中，毕竟政策变化是影响贷款买房提前还款的风险之一，事先考虑的越周全越能将风险降到最低。

总而言之，在利率上行预期下，提前还贷有利于我们减少利息负担。具体怎么规划，还要结合自己的现金流和银行的相关规定来综合考虑。

来源：博闻财经、米筐投资、凤凰房产综合

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很多时候因为我们没有足够的医学知识，不能自医，医院。但在医生看来，很多病听着挺吓人，其实不用治，都是瞎花钱。

1.乳腺增生：正常的生理现象

一个体检下来，10个女生8个有“乳腺增生”问题。这时很医院问医生“乳腺增生会不会癌变成乳腺癌？”“吃点什么药才能‘消灭’增生”。其实，大部分乳腺增生的患者根本不用治疗。

在医学上，有些乳腺增生属于正常的生理现象。最典型的莫过于经期引起的乳腺增生，女性月经前乳房会特别不舒服，感觉胀胀的，还有点痛，但生理期过了胀痛就渐渐消失。另外，一些女性为了凸显“好身材”，内衣经常会穿得过紧；亦或是最近发生了不开心的事情心情比较郁闷，精神压力比较大，同样也会引起短期的乳腺增生。

医院乳腺科主任医师贾国丛介绍，乳腺增生其实是一种良性病变，正常的生理现象，无特别的治疗方法，极少数会发展为乳腺癌，注意定期复查即可。另外，只要每天保持良好心态，少吃含激素较高的食品，坚持适量运动就能有效缓解乳腺增生。

2.宫颈糜烂：只是名字吓人

“糜烂”一词威力巨大，第一次听到“宫颈糜烂”这个词，脑中已经脑补出“宫颈开始慢慢溃烂、发臭，进而波及整个子宫”的可怕画面。其实，这只是医学名词史上一个大失误。

在国际上，“宫颈糜烂”这个名称已经被取消，我国妇科教材也取消了这个称谓。它的真身是“宫颈柱状上皮异位”，属于正常的生理现象。

医院妇产科主任医师谭先杰介绍，宫颈糜烂是女性一种正常生理改变现象，并不能称之为病，大部分宫颈糜烂的女性只是受激素水平的影响出现上皮异位，待激素水平稳定后所谓“糜烂”情况就会得到改善。

许多女性被街边小广告忽悠，通过所谓“物理治疗”处理宫颈糜烂、宫颈炎，弄得不好还会引起无谓的感染，钱包受伤的同时还伤身，简直是大整蛊！

3.子宫肌瘤：多数都相安无事

“子宫肌瘤”这个词实在太容易让人联想到癌症了！其实，此“瘤”非彼“瘤”，子宫肌瘤的瘤多数是良性的。子宫肌瘤也是妇科体检的“常客”，几乎三分之一的妈妈级人物都会遇到。有些小肌瘤不但没有任何症状，甚至连妇科检查也难以觉察，偶尔做B超才发现。

医院妇产科主任医师洪莉介绍，如果肌瘤比较小，患者无明显症状，而且查过肌瘤无恶变征象，只要定期随诊观察即可。但是如果单个子宫肌瘤直径超过5cm，属于比较严重的情况，最好及时手术切除。

4.慢性浅表性胃炎：就是消化不良

据调查显示，慢性浅表性胃炎的检出率达80％-90％。在医院，只要你接受胃镜检查，几乎无一例外会得到这么一个最轻级别的诊断：慢性浅表性胃炎。临床医师很难见到“胃、十二指肠未见异常”的正常胃镜报告。所以，几乎大多数人都有慢性浅表性胃炎。

医院消化科副主任医师白杨介绍，事实上，胃镜报告中的很多慢性浅表性胃炎，只是功能性消化不良或非溃疡性消化不良，并不是胃黏膜真的有了慢性炎症，完全不需要治疗。如果饭后出现饱胀、消化不良时，吃点多酶片、多种益生菌即可缓解，并不需要担心。

5.甲状腺结节：95%都是良性

另一个体检“高频”疾病就是——甲状腺结节。很多人体检一查出有“甲状腺结节”就非常紧张，认为要马上治疗，非常担心变成“甲状腺癌”！

中华医学会内分泌学分会前任主任委员滕卫平介绍，之所以很多人都有甲状腺结节的问题，主要是因为B超技术的进步，连3毫米的结节都可以看到。

事实上，1厘米以下的“甲状腺结节”完全不必担心，也不需做进一步检查。绝大多数是良性的，更不会变成“甲状腺癌”。大多数甲状腺癌是“惰性肿瘤”，即“它很懒，不爱转移，也不爱进展。”如果结节大小在1-4厘米，一定要定期做检查。

6.骨刺：是人体的自我保护

大多数人一听到有“骨刺”就立即想到拔刺，欲把刺弄掉而后快。甚至常常会和“骨裂”联系到一起，担心是不是“骨裂”导致的细小“骨刺”？大家完全被“骨刺”的名字欺骗了，骨刺其实是一种人体的自我保护。

广州医院骨伤三科主任医师张文财介绍，骨刺即骨质增生，是人体的一种自我保护反应，也不是引起疼痛的主要原因，而且大多数骨刺并不用治疗，要治的话就只能治引起骨刺的原发病——骨性关节炎，比如进行减肥、选择合适的运动方式，以及药物止痛等。

7.心脏早博：没症状不用治疗

心脏在正常跳动时，如果提前出现一些跳动，就像是演奏舞曲节奏乱了点，这种情况被称为“心脏早搏”。

很多人认为查出“心脏早搏”往往会和心脏病联系起来，认为要立即治疗。事实上，花了一大堆钱，治了一个本无需治疗的病。注意：心脏早搏本身不是病，多是心脏其他问题的伴随症状。

医院心内科副主任潘洪涛提醒，如果早搏是体检查出来的，患者没有任何感觉，也不影响日常生活，这种情况不用治。即使要治，最好的治疗不是用药，而是应积极化解、疏导患者的焦虑情绪。建议这些人平时少喝浓茶、咖啡等饮品；正常作息，少熬夜。而如果心脏早搏症状明显，影响了日常生活，可以在医生的指导下用抗心律失常药对症治疗即可。

8.盆腔积液：3厘米以下不用治

“盆腔积液”听起来非常可怕，其实人体的盆腔、腹腔并不是干巴巴的一块“土地”，腹膜、大网膜、肠管等都会分泌一些液体，这些液体通常起到润滑和保护盆腹腔器官和组织的作用。

而“盆腔积液”仅是一种表现，而不是一种疾病，更确切地说是影像学对盆腔内液体的一种描述。

中国医院妇科主任张颐介绍，几乎每个女性都会有不同程度的盆腔积液，一般女性都在3厘米以下。3厘米以下可以视为正常范围，如果没有其他不舒服的症状，是不需要治疗的。

“那如果稍微多于3cm呢?”如果是排卵期、月经期或者月经刚结束的时候，积液可能会略有增多，但如果没有其他任何异常，即使稍微多于3cm也不必大惊小怪。

9.单纯性肝囊肿：小于5厘米不用治

很多人体检查出了“肝囊肿”，就像得了肝癌一样，感觉人生无望，天妒英才，其实大可不必。肝囊肿大多是先天性的，即“娘胎里带的”，并且生长非常非常缓慢，多数人更是无明显症状。如果不是体检时偶然发现，有些人甚至一辈子都不会发现。

医院外科主任施福田介绍，肝囊肿临床最常见的是单纯性肝囊肿，主要是先天性肝内胆管或淋巴管发育异常造成的，是肝脏良性的病变。

由于囊肿生长缓慢，大多数人无任何明显症状。一般小于5厘米的肝囊肿，不需做任何治疗，但有必要定期（每隔6个月或12个月）到医院做B超复查。若大于5厘米以上，医院接受治疗。

10.湿疹：一瓶润肤霜就搞定

得了“湿疹”又痒又疼，很多人愁得不得了。辗转治疗，散尽千金，也不见好。然而如果医生告诉你，对付大部分湿疹，润肤霜就行!你信吗?

其实湿疹是一种由多种内外因素引起的“皮肤过敏”反应，想要保护好皮肤，就得保护好皮肤的两层结构，一层是皮肤角质层，一层是角质层外覆盖的一层脂膜。

看似普通的润肤霜既能更好地保护皮肤，又能减缓刺激反应。首都儿医院主任医师刘晓雁介绍，抹润肤霜要遵循三原则：量足、多次、按摩。

量足：在用量上，针对皮肤干燥，患有特异性皮炎的孩子，要使用超过平时润肤的用量，厚厚地抹上一层，因为量大才能起到作用，一般一周就要用完克。

多次：除了量足，还得每天反复多次，不厌其烦地涂抹，加固保湿力度。一般而言，一天抹上4到6次才算正常。并不是洗完澡才抹，不洗澡也得抹！

按摩：除了用对量，还得学会涂法，否则三下五除二一股脑推匀，反会伤害皮肤。正确的涂抹手法是，手掌、手指形成一个扇形面，轻轻地把药膏推开，轻轻地揉，按摩，让润肤霜吸收得更均匀，给孩子揉得更舒服。同时，揉搓还能起到一个止痒，按摩皮肤的作用。

11.灰指甲：用大蒜＋醋浸泡

“得了灰指甲一个传染俩”，灰指甲听起来很可怕，其实用“大蒜＋醋”浸泡就可以起到治疗的效果。

中医院皮肤科主任姚春海介绍，灰指甲学名甲癣，为皮肤真菌感染所致。陈醋和大蒜均有抗真菌作用，故配到一起可用于灰指甲的治疗。

取老陈醋克，大蒜克，将大蒜捣碎放入瓶中，瓶子以能伸进手为宜，倒入陈醋，浸泡一天即成。将患有灰指甲的手用蒜醋浸泡，每晚一次，浸泡15~20分钟，浸泡过程中，蒜醋液必须漫过病甲。每次浸泡时间不可过长，坚持3个月左右即可治愈。

12.慢性咽炎：用金银花泡水喝

得了慢性咽炎很难受，吃了各种药也不见好，此时用将金银花、鱼腥草、野菊花、胖大海一起泡水，喝上一大壶，可以起到不错的治疗效果。

医院中医科主任刘鸿介绍，金银花、鱼腥草、野菊花、胖大海均为清热解毒之药，胖大海能清肺利咽化痰，用4粒。金银花清热解毒，有广谱抗菌作用，慢性咽炎常由细菌感染所致，金银花可治慢性咽炎，常用量15克。

13.痔疮：熏洗坐浴

俗话说“十人九痔”，得了痔疮很难受，用熏洗坐浴的方法就可以起到不错的治疗效果。

医院肛肠科主任白克运介绍，取：荆芥、防风、苦参等药材煮水，再倒到一个能装~毫升水左右的大盆里熏洗患处就可以了。

熏洗能有效减轻和消除患者的症状，尤其是炎性血栓性外痔。一般每天1~2次，每次熏洗15~20分钟左右就行。

14.鼻炎：每天用盐水洗鼻

淡盐水洗鼻是缓解治疗过敏性鼻炎最好的方法，医院五官科主任蔡昌枰介绍，用盐水洗鼻时把面部扎进一盆温热的淡盐水中，用鼻子吸水清洗，或用洗鼻器。

盐水洗鼻时盐水的浓度最好是生理盐水的浓度（也就是0.9%），因为浓度过高，对鼻腔会有损伤，过低则不起作用。盐水温度最好跟体温差不多，也就是36℃～39℃。

15.耳鸣难眠：泡脚加白醋

医院耳鼻喉科副主任医师亓俊平介绍，经常性的耳鸣会令人心烦意燥，难以入眠。

最简单有效治疗耳鸣的方法就是：

在晚上洗脚的时候加点白醋，就可以帮助你缓解耳鸣，甜美入梦。

睡前用热水加白醋沐足，每天1次，每次30分钟为宜。水温在38℃~42℃左右为好，把双脚伸进盆中，双脚来回搓洗，不断按摩双足底的涌泉穴，直至感到穴位酸胀为止，然后擦干。

16.偏头痛：多吃含镁的食物

“头痛不是病，疼起来真要命”，有偏头痛的人群经常靠止痛药缓解，也没有根治。治疗偏头痛，多吃含镁的食物就能够止痛。

医院营养师顾中一介绍，近年来医学界注意到，镁离子可能在偏头痛发作机制中扮演重要的角色，尤其是对偏头痛的患者进行检测后发现，他们普遍存在着低镁的现象。

推荐经常偏头痛的患者吃点蔬菜、小米、荞面、豆类、香蕉、坚果及海产品等，可减少偏头痛的发作。特别推荐紫菜干，因为紫菜里含有大量的镁元素，有镁元素的宝库之称。而镁对偏头痛有预防作用。

17.胃烧心：嚼花生调胃液

不少人吃完饭经常会出现“烧心”的症状。遇到烧心、泛酸的毛病，可以嚼几粒花生缓解。

取3～5粒生花生，细细咀嚼，慢慢咽下，每日三次，可调节胃液。花生具有益胃的功效，生花生经过充分咀嚼研磨后，会产生一种浆液，可抑制胃酸，减轻胃部压力。

18.关节寒痛：用电吹风吹

身体对着空调、电扇猛吹，时间一久，关节遇寒就易疼痛。既然是冷风吹出来的毛病，不妨用热风吹走它，电吹风就派上用场了。

医院中医针灸科副主任医师田青乐介绍，电吹风之所以能治疗一些疾病，大概类似于中医中“灸”的作用，即通过热刺激，来治疗、缓解疾病。

特别是颈椎，如果是关节猛然受寒导致疼痛，可以用电吹风进行热风疗法，把寒气逼出来，隔着衣服吹，不建议直接对着皮肤猛吹，注意小心皮肤烫伤。

来源：大树互助

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留学生海外代购：只要合法就没什么不好

摘要

只要不违反留学生所在国以及中国的法律法规，做代购没什么不好。

据《纽约时报》报道，在全世界都依赖中国产品的时候，澳大利亚商品却成了中国的热门货。为了满足需求，成千上万在澳洲的中国留学生或刚毕业的中国年轻人，纷纷做起采购代理的生意，有的甚至还发展成数亿美元的生意。澳洲的中国留学生说，他们每10人中就有8人参与代购业务。

这让我想起在美国访学时遇到的中国代购学生。他是个博士生，每周都去周边三个奥特莱斯购买coach的各种产品。但是，coach店有规定，每个护照只能购买每个品种的两件产品。由于做代购，他需要购买很大的量，当然需要不少护照。因此，他专门在邮件组中招募想去买东西但没有汽车的人。众所周知，在美国，如果没有汽车，可谓是寸步难行。也就是说，他当司机提供免费汽车（去了之后发现还提供午餐），坐车的人需要持有自己的护照给他买东西，当然了，买东西的现金是他提供的。

在初到美国没买汽车的时候，我去蹭过一次。路上聊天得知，他有两个孩子，爱人也没有工作。不得已，做起了代购。没承想，不经意间，生意还做大了。当时他好像已经博士读到了第六年，八年必须离校，他还没想好是不是要继续读下去。

刚开始的时候，我其实觉得他有些不务正业，后来慢慢不这么认为了，觉得应该以更加开放与包容的心态去看待这些代购之举。只要不违反留学生所在国以及中国的法律法规，做代购没什么不好，属于利己利人的行为。不管是偶然做点儿代购贴补自己的生活开销，还是认真地将其做成了一门生意，都不该受到别人的指责。偶尔为之者，是继续将学业作为主要任务，并在参与中获得部分社会经验，对以后的就业说不定有益处。持续为之者，可能已经决定放弃学业，改为创业，乍想貌似可惜，再想，好像也没什么不可以，不少名人，如比尔·盖茨都是辍学生。人生有很多种活法，人生之路也有很多种走法，只要是根据自己的意愿做出自己的选择就行。

况且，实事求是地讲，当下的社会现实给留学生提供了代购机会。一方面，某些行业中的国内产品实在让人不放心，比如基本生活需求方面的婴儿奶粉等，另一方面，同一品牌同款产品中外之间的差价实在太大，其间的价格空间足以给很多人机会。

不过，对于那些想把代购做成事业的留学生来讲，可能的风险是，在供给侧改革的战略推进下，“中国制造”在未来成为品质的代名词之后，这种代购的机会可能就少了，说不定还会出现商业风险。当然，话说回来，也说不定还有其他商业机会。

对于留学生从事代购这事儿，只要合法合规，不应该附加道德指责，应该以开放和包容的心态加以看待。

来源：新京报作者：任孟山

END

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